一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，我國(guó)大部分高新技術(shù)企業(yè)入駐在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)發(fā)展。以高新區(qū)為例，2023年國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)168家，入駐企業(yè)數(shù)量達(dá)到223573家，營(yíng)業(yè)總收入550149億元；全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)493161家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總收入1360317億元，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)入駐的工業(yè)企業(yè)數(shù)量占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總數(shù)的45%，收入占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總收入的40%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)推動(dòng)了區(qū)域和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的助推器。
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圖1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)路徑
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)力量，近年受到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩的影響，發(fā)展形勢(shì)也悄然發(fā)生變化。行業(yè)在空間要素的重要性正在逆轉(zhuǎn)，供大于求趨勢(shì)形成，需求逐步萎縮，剪刀差拉大，去化壓力進(jìn)一步加大。行業(yè)凈利潤(rùn)從2019年開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，凈資產(chǎn)收益率下降到3%以下，以空間去化為主的傳統(tǒng)模式很可能難以為繼，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨存量激活與收益模式升級(jí)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)與綜合服務(wù)收入在顯著上升。
總體來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在向產(chǎn)業(yè)鏈條兩端雙向升級(jí)的巨大壓力：一方面上游要求更精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位和強(qiáng)大資源整合能力，另一方面下游的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步延伸，運(yùn)營(yíng)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資成為拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)的重要來(lái)源。在新形勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)投資策略就顯得無(wú)比重要，在項(xiàng)目成敗上起到?jīng)Q定性作用。如何構(gòu)建以產(chǎn)業(yè)為核心的投資邏輯，是每一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須思考的重要課題。
二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定位邏輯
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域規(guī)劃等多重因素影響，本文構(gòu)建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位邏輯主要從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，重點(diǎn)考慮固定資產(chǎn)投資效率、產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)效率、產(chǎn)業(yè)融合與滲透性三大因素的影響。
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圖2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位邏輯框架
（一）固定資產(chǎn)投資效率
主要考核固定資產(chǎn)拉動(dòng)效率指標(biāo)，該指標(biāo)的內(nèi)涵是反映固定資產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)比重。在實(shí)際投資決策中，重點(diǎn)選擇產(chǎn)業(yè)規(guī)模、固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大的行業(yè)作為主導(dǎo)方向，形成規(guī)?；⒓夯l(fā)展模式，同時(shí)強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)落地，進(jìn)一步擴(kuò)大行業(yè)企業(yè)的稅收貢獻(xiàn)。
本文選取全國(guó)制造業(yè)行業(yè)20個(gè)重點(diǎn)方向，測(cè)算2023年固定資產(chǎn)投資效率并進(jìn)行分類(lèi)分析，總體來(lái)看行業(yè)固定資產(chǎn)投資效率受行業(yè)發(fā)展階段、行業(yè)輕重資產(chǎn)類(lèi)型等因素影響。結(jié)合產(chǎn)業(yè)所處發(fā)展階段，發(fā)展特征等因素，可以大致分為四類(lèi)：
第一類(lèi)是固定資產(chǎn)投資效率>10，主要特征是傳統(tǒng)制造行業(yè)，資源型、資本密集型、國(guó)家管控型行業(yè)，主要行業(yè)包括煙草制造業(yè)、石油煤炭和燃料加工業(yè)、有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)等。
第二類(lèi)是5<固定資產(chǎn)投資效率<10，主要特征是大多以技術(shù)密集型行業(yè)為主，與新技術(shù)、新經(jīng)濟(jì)結(jié)合緊密，應(yīng)用場(chǎng)景巨大，是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主導(dǎo)力量。主要行業(yè)包括汽車(chē)制造業(yè)、軟件和信息服務(wù)業(yè)、計(jì)算機(jī)、通信和電子設(shè)備制造業(yè)等。
第三類(lèi)是3<固定資產(chǎn)投資效率<5，主要特征是傳統(tǒng)制造行業(yè)，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)的浪潮中成為新技術(shù)主要應(yīng)用場(chǎng)景之一。主要行業(yè)包括化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)、金屬制品業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、紡織服裝業(yè)等。
第四類(lèi)是固定資產(chǎn)投資效率<3，主要特征是產(chǎn)業(yè)研發(fā)需求較大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期較長(zhǎng)，但是與新興經(jīng)濟(jì)融合市場(chǎng)前景廣闊。主要行業(yè)包括醫(yī)藥制造業(yè)、專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)、儀器儀表等。
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圖3 2023年我國(guó)重點(diǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)效率分析
（二）產(chǎn)業(yè)運(yùn)行效率
產(chǎn)業(yè)運(yùn)行效率主要考核平均稅負(fù)指標(biāo)，行業(yè)企業(yè)平均稅負(fù)規(guī)模受到行業(yè)集中度、平均稅率、企業(yè)數(shù)量、行業(yè)收入等多種因素影響。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資決策中，要綜合各項(xiàng)因素，選擇落地稅收規(guī)模較高的行業(yè)。
本指標(biāo)同樣選取上述20個(gè)主要制造業(yè)領(lǐng)域，按照2019—2023年各行業(yè)平均值來(lái)測(cè)算，其中平均稅負(fù)＞0.2億元的行業(yè)包括：黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、汽車(chē)制造業(yè)、計(jì)算機(jī)和電子設(shè)備制造業(yè)等，主要原因是行業(yè)集中度比較高，規(guī)?；a(chǎn)形成平均稅率較高；平均稅負(fù)≤ 0.1億元的行業(yè)包括：紡織服裝、通用設(shè)備制造業(yè)、文體制造業(yè)、專(zhuān)業(yè)設(shè)備制造業(yè)、金屬制品業(yè)等，主要原因是企業(yè)數(shù)量較多，平均稅率較低。
（三）產(chǎn)業(yè)融合
制造業(yè)涵蓋我國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)大部分門(mén)類(lèi)，產(chǎn)值分別占國(guó)家工業(yè)總收入的88%，長(zhǎng)三角三省一市工業(yè)總產(chǎn)值的94%，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基石和基礎(chǔ)，是國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要方向。在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，制造業(yè)也是產(chǎn)業(yè)融合程度最高的領(lǐng)域。本文產(chǎn)業(yè)方向的定位主要立足制造業(yè)的融合發(fā)展，根據(jù)不同城市、區(qū)位和產(chǎn)業(yè)特征，選擇發(fā)展生產(chǎn)、研發(fā)、辦公、總部等多種產(chǎn)業(yè)功能。
三、長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資策略
2024年長(zhǎng)三角區(qū)域合作辦公室發(fā)布《長(zhǎng)三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2024—2026年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《計(jì)劃》），《計(jì)劃》提出加強(qiáng)長(zhǎng)三角科技創(chuàng)新跨區(qū)域協(xié)同、協(xié)同建設(shè)長(zhǎng)三角世界級(jí)產(chǎn)業(yè)集群等重點(diǎn)任務(wù)。長(zhǎng)三角地區(qū)的協(xié)同化發(fā)展已經(jīng)成為區(qū)域最主要的標(biāo)志之一，區(qū)域呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)齊全、特色鮮明、鏈條互補(bǔ)的多重特征。在產(chǎn)業(yè)投資過(guò)程中要充分考慮地方特色，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主線(xiàn)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位的邏輯框架，對(duì)城市、產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品等進(jìn)行系統(tǒng)性思考，最終確定城市進(jìn)入策略、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略。
（一）長(zhǎng)三角地區(qū)的城市進(jìn)入策略
結(jié)合長(zhǎng)三角地區(qū)特色，本文構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市進(jìn)入策略的分析框架，主要包括城市能力、城市特質(zhì)、產(chǎn)業(yè)特質(zhì)和城市微觀(guān)四個(gè)角度，以此分析基礎(chǔ)作為城市進(jìn)入、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)定位的重要衡量指標(biāo)。
其中，城市能力包括：人口、GDP、財(cái)政收入、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、研發(fā)投入等因素，主要考核一個(gè)城市產(chǎn)業(yè)規(guī)?；l(fā)展的能力和特征，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一切產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)和起點(diǎn)；城市特質(zhì)包括：創(chuàng)新城市、工業(yè)城市、商貿(mào)城市、旅游城市、農(nóng)業(yè)城市等類(lèi)型，主要對(duì)城市經(jīng)濟(jì)類(lèi)型、產(chǎn)業(yè)特征作出基本判斷；產(chǎn)業(yè)特質(zhì)包括：新興產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)主導(dǎo)等類(lèi)型；城市微觀(guān)包括：區(qū)位交通、產(chǎn)業(yè)政策等。
以蘇州市為例，2024年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值26727億元，三產(chǎn)比例為52.4%，高技術(shù)制造業(yè)產(chǎn)值17659.2億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)37.6%。工業(yè)固定資產(chǎn)投資比2023年增長(zhǎng)了12%，其中專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)、汽車(chē)制造業(yè)、電氣機(jī)械和器材制造業(yè)投資分別增長(zhǎng)20.7%、22.2%、29.3%。從各方數(shù)據(jù)綜合分析來(lái)看，蘇州市的城市特質(zhì)是工業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展以創(chuàng)新升級(jí)引領(lǐng)的規(guī)?；圃鞛橹鳎诋a(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品定位中，要充分考慮生產(chǎn)制造與研發(fā)功能配比，制定精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入策略。
（二）長(zhǎng)三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位策略
根據(jù)上述產(chǎn)業(yè)定位的投資邏輯框架，考慮到行業(yè)特征和區(qū)域特征，本文重點(diǎn)分析上海、浙江、安徽等地的固定資產(chǎn)投資效率指標(biāo)，實(shí)際決策過(guò)程中要結(jié)合城市進(jìn)入策略對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行總體定位。
上海市各行業(yè)的固定資產(chǎn)投資效率普遍高于全國(guó)平均水平，但是指標(biāo)數(shù)值的分布結(jié)構(gòu)與全國(guó)類(lèi)似，資源型、國(guó)家管控型行業(yè)的固定資產(chǎn)投資效率最高，其次是新興技術(shù)密集型行業(yè)，其中明顯高于全國(guó)及長(zhǎng)三角平均水平的行業(yè)是通用設(shè)備制造業(yè)、汽車(chē)制造業(yè)、電氣機(jī)械和器材制造業(yè)、計(jì)算機(jī)、通信和電子設(shè)備制造業(yè)和文化體育用品制造業(yè)。
浙江省各行業(yè)固定資產(chǎn)投資效率也高于全國(guó)平均水平，與全國(guó)四大類(lèi)指標(biāo)分布不同的是，浙江的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資效率明顯高于全國(guó)平均水平，其中化學(xué)原料工業(yè)（固定資產(chǎn)投資效率為9.1，下同）、紡織服裝（8.3）、金屬制品制造業(yè)（8.2）等行業(yè)表現(xiàn)較為突出。究其原因，一方面浙江的數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能、智能制造等新興技術(shù)發(fā)展迅速，與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)合非常緊密，有力地促進(jìn)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)；另外，浙江遍布各地的小產(chǎn)業(yè)集群推進(jìn)了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)?；l(fā)展。
安徽省各行業(yè)固定資產(chǎn)投資效率普遍低于全國(guó)平均水平。其中固定資產(chǎn)投資效率>3的行業(yè)包括煙草制品業(yè)、有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)、石油煤炭和燃料加工業(yè)、黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)等。這說(shuō)明安徽省仍然是資源型省份，而新興產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初級(jí)階段，其中計(jì)算機(jī)、通信和電子設(shè)備制造業(yè)（1.8）、汽車(chē)制造業(yè)（1.7）、電氣機(jī)械和器材制造業(yè)（1.4）有一定發(fā)展?jié)摿?，且與上海優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有一定相似之處，未來(lái)將借助上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與擴(kuò)散趨勢(shì)，打造具有地方特色的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。
（三）長(zhǎng)三角地區(qū)的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)策略
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品定位要結(jié)合城市進(jìn)入策略、產(chǎn)業(yè)定位策略進(jìn)行系統(tǒng)性分析，可以根據(jù)不同的城市特征、城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、城市微觀(guān)和發(fā)展階段，形成三大類(lèi)產(chǎn)品：第一類(lèi)是傳統(tǒng)產(chǎn)品，包括工業(yè)廠(chǎng)房+研發(fā)配套等業(yè)態(tài)，實(shí)施快速周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)策略；第二類(lèi)是多樣化的產(chǎn)品，主要包括類(lèi)總部、研發(fā)辦公、配套服務(wù)等業(yè)態(tài)，實(shí)施運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售兼顧的策略，最終通過(guò)整體出售、轉(zhuǎn)讓或出租運(yùn)營(yíng)REITs實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出；第三類(lèi)是旗艦類(lèi)產(chǎn)品，主打核心地段高端產(chǎn)品，主要包括總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)辦公、配套服務(wù)等業(yè)態(tài)，實(shí)施銷(xiāo)售為主運(yùn)營(yíng)為輔的策略，最終通過(guò)整體銷(xiāo)售等形式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出。
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圖4 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品定位及運(yùn)營(yíng)策略
總體來(lái)看，三類(lèi)產(chǎn)品各有特點(diǎn)，實(shí)際實(shí)踐中需要進(jìn)一步結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求、企業(yè)需求等因素深入探討和分析。
四、構(gòu)建“兩資雙環(huán)”的投資邏輯閉環(huán)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不是產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，而是具有豐富邏輯內(nèi)涵的特色經(jīng)濟(jì)形式。在實(shí)際投資實(shí)踐中，要不斷優(yōu)化商業(yè)模式，擴(kuò)充收益點(diǎn)，控制融資成本，把握生命線(xiàn)，通過(guò)土地資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化、資本證券化的邏輯循環(huán)，搭建資金/資本的邏輯閉環(huán)；同時(shí)，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)決定了產(chǎn)業(yè)集聚的可行性與投資退出的一致性，專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)決定了現(xiàn)金流回流的可預(yù)期性以及最后資產(chǎn)不良的可能性，通過(guò)產(chǎn)業(yè)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚資產(chǎn)增值實(shí)現(xiàn)退出，搭建產(chǎn)業(yè)資源的邏輯閉環(huán)。
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圖5 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“兩資雙環(huán)”投資邏輯
作者介紹
柏 林
咨詢(xún)工程師（投資）
長(zhǎng)期專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和園區(qū)規(guī)劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域的規(guī)劃和咨詢(xún)工作
編輯：張 華
審核：劉 燦
